房屋抵押的失效时间主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定,具体规定如下:
主债权的法定时效:
抵押房产的抵押期限应为主债权的法定时效,即为期三年。
合同约定的时间:
如果抵押人和抵押权人在合同中明确约定了抵押期限,则以该约定的时间为准。
无约定的情况:
如果合同中没有明确约定抵押期限,那么抵押担保合同在签订之日起满六个月时即告失效。
主债权诉讼时效:
即使合同中没有约定抵押期限,抵押权人仍须于主债权的诉讼时效期间内依法主张其权利,否则相关法律将不再予以保护。
抵押权的消灭:
抵押权在以下情况下消灭:
抵押期间届满。
抵押人清偿主债务,主债权发生消灭。
抵押房屋发生灭失,且抵押权人获得赔偿代位权。
综上所述,房屋抵押的失效时间主要取决于合同约定和主债权的法定时效。如果合同中有明确约定,则按约定时间失效;如果没有约定,则抵押担保合同在签订之日起满六个月失效,且抵押权人需在主债权的诉讼时效期间内主张权利。
建议在签订房屋抵押合同时,明确约定抵押期限,以便更好地保障各方权益。